Praktisch jedes Eigenheim muss mit Kredit finanziert werden. Daher fragen sich Käufer ganz zu Beginn der Immobiliensuche: Wie viel Kredit kann ich mir leisten?
Es ist vernünftig, sich diese Frage zu stellen. Gut vorbereitet, erhältst du eher einen Kredit von der Bank und kannst dein Traumhaus finanzieren.
Tatsächlich existiert eine einfache Faustregel, wie hoch dein Kredit sein kann.
Selbst Banken rechnen damit.
Ich habe sie von dem großartigen Buch von Gerd Kommer: Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer.*, das ich nur jedem ans Herz legen kann, der sich überlegt, eine Immobilie zu kaufen.
Zu beachten ist: Die Faustregel mit dem Rechner ist eine erste Orientierungshilfe und kann das Gespräch mit einem Immobilienprofi nicht ersetzen.
Bestandsaufnahme: Wie hoch ist dein Einkommensüberschuss?
Der erste Schritt ist eine Bestandsaufnahme der derzeitigen Einnahmen und Ausgaben. Am besten klappt das mit einem Haushaltsbuch, bestenfalls über die letzten 12 Monate. Mit so einer individuellen Aufstellung aller Haushaltskosten beeindruckst du jede Bank beim Finanzierungsgespräch. Dann ist klar: Du hast deine Finanzen im Griff.
Wichtig ist hier herauszufinden, wie hoch der monatliche Einkommensüberschuss deines Haushalts ist. Addiere die Miete und die Nebenkosten, die du derzeit noch bezahlen musst, dazu. Diese kannst du ja ab sofort für die Tilgung des Kredites verwenden.
Kosten eines Eigenheimbesitzers: Instandhaltungskosten, Pendler- und Transportkosten, sonstige Ausstattung
Die Ausgaben für die Nebenkosten steigen beim Eigenheim für gewöhnlich. Während sich der Grundstückswert nach dem Kauf vielleicht nach oben entwickelt, so fällt der Gebäudewert von Immobilien über die Jahre. Es sei denn, du investierst in dein Gemäuer. Diese Kosten werden Instandhaltungskosten genannt.
Ein guter Richtwert für die Kosten sind 1,5 % pro Jahr auf den Gebäudewert bei Wohnungen, entsprechend mehr für Doppelhäuser oder frei stehende Häuser. Selbst bei neuen Häusern sind die Instandhaltungskosten die ersten 10 Jahre gering, doch werden sie danach umso höher sein, willst du einen Wertverlust verhindern. Der Gebäudewert ist üblicherweise 85 % des Kaufpreises ohne Nebenkosten. Nur in sehr teuren Gegenden hat das Grundstück einen höheren Anteil am Kaufpreis.
Bei vielen steigen auch die Pendler- und Transportkosten nach dem Umzug. Oft brauchen Eigenheimbesitzer ein Auto, das kann viele hundert Euro im Monat kosten. Auch die Umzugskosten und die Kosten für eventuell neue Ausstattung für Haus und Garten sind nicht zu vernachlässigen.
Die Faustregel für wieviel Kredit du dir leisten kannst
Die Faustregel, wie hoch dein Immobilienkredit sein kann, lautet wie folgt:
- Berechne den monatlichen Einkommensüberschuss, wenn du keine Miete und Mietnebenkosten zahlen müsstest. Multipliziere den monatlichen Einkommensüberschuss mit 12, um den jährlichen Einkommensüberschuss zu erhalten.
- Berechne die voraussichtlichen Instandhaltungskosten auf den Gebäudewert (ohne Grundstückskosten). Bei einer Wohnung kannst du von 1,5 %, bei einem Haus von 2 % Instandhaltungskosten pro Jahr ausgehen.
Schätze auch ab, wie viel mehr du pro Jahr für Transport und Ausstattung deines Eigenheims ausgeben wirst.
Addiere die jährlichen Mehrausgaben zu den jährlichen Instandhaltungskosten. Dann hast du die voraussichtlichen jährlichen Gesamtkosten für das Eigenheim.
- Rechne den jährlichen Einkommensüberschuss minus voraussichtliche jährliche Gesamtkosten des Eigenheims. Das ist deine jährliche Belastbarkeitsgrenze.
- Dividiere die jährliche Belastbarkeitsgrenze durch die Summe von Sollzinssatz und anfänglichem jährlichen Tilgungssatz. Dann hast du den maximalen Kredit, den du noch bedienen kannst.
Maximaler Kredit = jährliche Belastbarkeitsgrenze / (Sollzinssatz + anfänglicher jährlicher Tilgungssatz)
Ein Hauskauf Beispiel aus der Praxis
Angenommen Familie Huber verfügt über einen monatlichen Einkommensüberschuss von 1.800 Euro pro Monat, wenn sie Miete und Mietnebenkosten nicht bezahlen müssten. Das sind 21.600 Euro pro Jahr.
Die Familie schätzt, dass die Instandhaltungskosten für das Eigenheim bei 6.000 Euro im Jahr liegen (2 % vom Gebäudewert über 300.000 Euro). Für sonstige Mehrkosten kalkulieren sie mit 2.400 Euro pro Jahr. Somit bleiben von den 21.600 Einkommensüberschuss also 13.200 Euro pro Jahr Belastbarkeitsgrenze.
Der Zinssatz von der Bank wird mit 2 % vorgegeben. Familie Huber wünscht sich eine anfängliche jährliche Tilgungsrate von 3 %, damit der Kredit möglichst schnell abbezahlt wird.
Maximaler Kredit = 13.200 / (2 % + 3 %) = 264.000 Euro
Zusammengerechnet mit dem vorhandenen Eigenkapital über 50.000 Euro kann sich die Familie also ein Haus im Wert von 314.000 Euro leisten. Das ist der Bruttokaufpreis, also inklusive aller Gebühren wie Makler, Notar und Steuer.
Rechner, wieviel Kredit du dir leisten kannst
Wo erhalte ich den günstigsten Kredit?
Persönlich habe ich sehr gute Erfahrungen mit einem Zinsvergleichsportal wie Dr. Klein oder interhyp gemacht. Das Service ist ausgezeichnet. Ein persönlicher Berater, der dich und deine Vorstellungen schon kennt, ist durchaus üblich. Und du erhältst die günstigsten Konditionen. Die Datenbank dahinter unterscheidet sich nicht groß.
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Häufige Fehler bei der Berechnung vermeiden
Ein Fehler bei der maximalen Kreditsumme, die ein Haushalt stemmen kann, wäre die Tilgungsrate niedrig anzusetzen. Zum einen muss die Bank auch mitmachen bei einer geringen Tilgung. Doch vor allem bedeutet eine geringe Tilgung, dass der Zinseszins gegen dich arbeitet. Du musst dann absolut mehr Zinsen bezahlen für deinen Kredit. Zudem steigt die Gefahr, dass nach der Zinsbindung die Kreditzinsen steigen und du den Kredit nicht mehr bedienen kannst. Schlimmstenfalls bedeutet das, dass dein Haus verkauft werden muss. Eine sehr schwierige Situation für die ganze Familie. Daher ist es sinnvoll, eher ambitioniert an die Sache zu gehen mit beispielsweise 3 % Tilgung pro Monat.
Fazit:
Für die Berechnung der maximalen Kreditsumme, die eine Familie für das Eigenheim erhält, gibt es eine einfache Faustregel. Selbst Banken arbeiten damit.
Dafür ist wichtig zu wissen, wie hoch deine maximale Belastungsgrenze ist. Die Tilgung sollte durchaus ambitioniert gewählt werden mit 3 %. Den Zinssatz gibt die Bank vor. Somit lässt sich der maximale Kredit einfach ausrechnen. Doch vergiss nicht die Mehrkosten beim Eigenheim, also vor allem die Instandhaltungskosten!
Hast du dir schon deine maximale Kreditsumme ausgerechnet? Was ist deiner Meinung nach dabei zu beachten? Auf dein Kommentar freue ich mich sehr!
Es wäre völlig naiv anzunehmen das beide Erwachsene in der gesamten Laufzeit des Kredites ihren Job behalten.
Wer so kalkuliert bewegt sich auf ganz dünnen Eis.
Lieber die Tilgung so niedrig wie möglich machen aber dafür eine Sondertilgung von 5% pro Jahr vereinbaren.
Hallo Mike, vielen Dank für deinen Kommentar. Da bin ich ganz bei dir. Je mehr Flexibilität mit hohen Sondertilgungen, desto besser. Ich würde jedoch die Tilgung nicht zu niedrig ansetzen. Sonst ist man noch verleitet, einen zu hohen Kredit aufzunehmen. 3 % kann als erste Orientierungshilfe dienen, denke ich. Beste Grüße, Eva
Hallo Eva,
ich bin auf Deinen Blog gestoßen. Ich finde ihn sehr gut und sehr interessant. Ich habe ähnliche Erfahrungen gemacht beim Vermögensaufbau.
Meinen Traum vom Eigenheim habe ich zumindest hier im Großraum München beerdigt, obwohl ich nicht einmal jetzt schlecht verdiene. Aber als derzeit noch Alleinverdiener und mit zwei kleinen Kindern, aber ohne größeres Eigenkapital – keine Chance. Die Bodenpreise und Immobilienpreise steigen schneller, als ich Eigenkapital aufbauen kann. Das Risiko eines Volltilgungsdarlehen ist mir zu hoch, zumal es inzwischen bei den Banken auch erhebliche Risikoaufschläge gibt.
Ansonsten sehe ich es ähnlich, eine vernünftige Mietwohnung und ein möglichst großer Vermögensaufbau fürs Alter.
Hallo Markus, schön, es freut mich sehr, dass du die Inhalte interessant findest. Auch ich wohne im Großraum München. Ein Eigenheim hier ist finanziell nicht sinnvoll. Als Mieter mit einem konsequenten ETF-Sparplan stehe ich wohl im Alter besser da. Aber es ist natürlich auch nicht leicht, gegen den Strom zu schwimmen. Und ein konsequentes Sparen ist natürlich auch so unumgänglich.
Beste Grüße in die Nähe, Eva