Du möchtest also ein Haus kaufen. Wie du vielleicht bemerkt hast, muss man dabei an ganz schön viel denken. Um dir den Ablauf zu erleichtern – und damit du nichts vergisst – siehst du hier eine ultimative Checkliste für den Hauskauf. Diese Checkliste wird dir helfen, deine Immobilie zu finden, zu kaufen und die günstigste Finanzierung abzuschließen.
Die richtige Immobilie finden
Je nach Lage gestaltet sich die Suche eines Eigenheims schwierig oder etwas einfacher. Nahezu alle Häuser auf Portalen wie immoscout24.de oder immonet.de sind nur über einen Makler zu bekommen. Wenn du die teure Maklerprovision sparen möchtest, dann verteile Flugzettel in deiner Lieblingsgegend oder frage Freunde und Bekannte.
Wenn du eine passende Immobilie gefunden hast, kannst du schon vor Besichtigung erkennen, ob der Kaufpreis angemessen ist oder nicht.
Der erste Besichtigungstermin
Nun vereinbarst du einen Besichtigungstermin. Am besten tagsüber, um einen guten Eindruck zu bekommen. Der Maklerin oder dem Hausbesitzer solltest du während des Termins viele Fragen stellen zum Alter und Zustand des Hauses, eventuelle Baulasten und ausstehende Renovierungsarbeiten. Eher unwichtig ist die Einrichtung oder die Böden des Hauses. Obwohl die viel Aufmerksamkeit auf sich ziehen. Vielmehr solltest du dir den Keller, den Dachboden, die Fenster, die Heizung und die Wasserleitungen ansehen. Riecht es muffig? Ja dann hat das zumeist einen guten Grund.
Am besten, du gehst auch mal an einem Wochenende in der Straße deines Wunschobjekts spazieren und hörst, wie laut es in der Nachbarschaft ist. Liegt das Haus gar unter einer Flugschneise?
Vorsicht: Weder Makler noch Hausbesitzerin haften für Mängel nach dem Immobilienkauf. Für gewöhnlich verschweigen sie dir sogar selbst teure Sanierungsmaßnahmen, die du nach Kauf noch bezahlen musst.
Der zweite Besichtigungstermin
Bist du ganz aus dem Häuschen? Dann nichts wie wieder rein! Du besichtigst also das Haus ein zweites Mal in Absprache mit der Maklerin bzw. dem Hausbesitzer. Eventuell hast du da schon einen von dir beauftragten Gutachter mit. Hier ist es besonders wichtig, dass die Gutachterin von dir bezahlt wird – nicht von der finanzierenden Bank. Schon gar nicht darf sie eine Empfehlung des Maklers sein! Es könnte tatsächlich deinen finanzieller Ruin bedeuten, wenn du einen Gutachter beauftragst, der nicht auf deiner Seite steht und der Sanierungsmängel übersieht. Einen feuchten Keller trocken legen müssen, das kann sich kaum eine Familie so nebenher noch leisten. Das kostet gut und gerne 50.000 Euro. Die von dir beauftragte Gutachterin kann dir auch eine Einschätzung zum Kaufpreis geben.
Den Hauspreis verhandeln
Schlaf noch ein paar Nächte drüber. Hör in dich. Sprich mit deinem Partner. Möchtet ihr das Haus noch immer haben? Geht am Wochenende, abends und in der früh in der Nachbarschaft des Hauses spazieren. Gibt es Zeiten, an denen die Gegend besonders laut ist? Wenn ihr noch immer ein gutes Gefühl habt, dann werdet mit der Hausbesitzerin und dem Makler handelseinig. Es ist zu empfehlen, den Preis noch etwas zu verhandeln. Gerade beim Hauskauf verschieben sich die ja Dimensionen. Ein paar Tausend Euros scheinen nicht so viel bei den hohen Preisen. Doch wie lange musst du für das Geld arbeiten? Ja genau. Einmal nach einem Nachlass fragen schadet nicht.
Eine Immobilienfinanzierung finden
Nun geht es an die Suche nach dem günstigsten Kredit. Gerade bei der Finanzierung lassen sich viele Tausend Euro sparen. Vergleiche die Konditionen, geh nicht einfach nur zu deiner Hausbank. Auch Versicherungen bieten günstige Kredite. Ich kann dieses Buch nur jeder Eigenheimkäuferin ans Herz legen:
Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer* von Gerd Kommer ist ein Must-Read für alle, die noch keine Finanzierung abgeschlossen haben. Es ist eines der wertvollsten Bücher zu dem Thema und hilft, viele tausend Euro zu sparen.
Persönlich habe ich sehr gute Erfahrungen mit einem Zinsvergleichsportal wie Dr. Klein oder interhyp gemacht. Das Service ist ausgezeichnet. Ein persönlicher Berater, der dich und deine Vorstellungen schon kennt, ist durchaus üblich. Und du erhältst die günstigsten Konditionen. Die Datenbank dahinter unterscheidet sich nicht groß.
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Sobald du eine passende Bank gefunden hast, dann geht es ans Eingemachte. Beim Finanzierungsgespräch müsst ihr alles geben. Kopiert eure Lohnzettel, nehmt ein gut geführtes Haushaltsbuch mit, gebt Auskunft über eventuell laufende Kredite und zeigt alle Unterlagen zum Kaufobjekt. Am besten ihr habt alles vollständig und zeitnah parat. Solche Kunden haben die Banken am liebsten.
Habt ihr die Finanzierungszusage? Herzlichen Glückwunsch! Bitte lasst euch das schriftlich geben. Dieses Schriftstück braucht ihr noch.
Den Kaufvertragsentwurf durchlesen
Die schriftliche Finanzierungszusage geht nun an den Hausbesitzer und die Maklerin. Die beauftragen für gewöhnlich den Notar und bitten ihn, einen Entwurf für den Kaufvertrag zu erstellen. Diesen Entwurf solltest du 2-3 Wochen vor dem Notartermin erhalten.
So ein Kaufvertrag ist sehr schwer zu verstehen. Beamtendeutsch „at its best“. Trotzdem musst du wirklich jedes einzelne Wort darin nachvollziehen können. Hol dir am besten Hilfe von den Profis. Der Verbraucherschutz bietet eine großartige Beratung gegen kleines Geld. Mir hat damals eine Anwältin dort richtig weiter geholfen.
Den Termin bei der Notarin vereinbaren
Nun wird es ernst. Da bekommt jede angehende Hauskäuferin weiche Knie. Du vereinbarst den Notartermin. Das ist jedoch keine Vorlesestunde für Käufer und Verkäufer. Du solltest nochmal alle Fragen klären, die du so hast. Du wärst nicht die erste und bestimmt nicht die letzte Käuferin, die aufsteht und geht, wenn etwas nicht passt. Sind die Grundstücksgröße und die Wohnfläche korrekt angegeben? Sind alle Anlagen mit im Vertrag? Hat der Notar eine Grundbucheinsichtnahme beauftragt? Ist das Baulastenverzeichnis mit dabei? Gibt es keine Grundlasten? Sind noch Erschließungsbeiträge offen (das weiß die Gemeinde), sind alle Baumaßnahmen auch baurechtlich freigegeben?
Du siehst, der Teufel steckt im Detail. Ich finde das Übergabeprotokoll für den Hauskauf vom Verbraucherschutz richtig gut. Einfach mal anrufen oder bei der örtlichen Filiale vorbeischauen und die aktuellste Version des Ordners bestellen.
Bei der Notarin brauchst du auch noch deinen Reisepass bzw. Personalausweis. Ihr könnt euch als Paar oder Ehepartner zu unterschiedlichen Anteilen ins Grundbuch eintragen lassen von Notar. Je nachdem, wie viel Eigenkapital ihr einbringt oder wie hoch euer Tilgungsanteil ist.
Den Finanzierungsvertrag mit der Bank unterschreibst du erst, nachdem du den Kaufvertrag bei der Notarin unterschrieben hast. Womöglich musst du sonst sehr hohe Gebühren an die Bank bezahlen, wenn der Kauf doch nicht über die Bühne geht. Daher ist diese Reihenfolge zu empfehlen.
Den Übergabetermin vereinbaren
Der Übergabetermin, der im Kaufvertrag vereinbart wurde, sollte auch identisch sein mit dem Termin, an dem der Käufer den Schlüssel erhält. Der Zustand des Hauses sollte genau so sein wie vereinbart. Hat die vorherige Hausbesitzerin auch in der Zwischenzeit keine Schäden verursacht? Vielleicht möchtest du mit Zustimmung der Hausbesitzerin die Übergabe mit der Smartphone-Kamera dokumentieren. Falls du Schäden übersiehst, musst du diese als Käufer bezahlen.
Du bist oder ihr seid jetzt stolze Hausbesitzer! Ich gratuliere ganz herzlich. Ihr habt echt was geschafft.
Die Checkliste Hauskauf zum Herunterladen
Ein ETF-Sparplan als Alternative für die Altersvorsorge
Zwar habe ich mich über viele Jahre befasst mit dem Thema Eigenheim. Ich selbst bin jedoch mit meiner Familie weiterhin Mieterin. Warum? In vielen Regionen Deutschlands sind die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten so stark gestiegen, dass eine vernünftige Altersvorsorge auch so möglich ist. Als Mieterin muss ich genauso diszipliniert sparen jeden Monat. Dafür habe ich von meinem Konto einen ETF-Sparplan eingerichtet. Bei dir kann das anders sein, es lohnt sich jedenfalls alle Alternativen zu kennen und deine Entscheidung unabhängig zu treffen.
Fazit Checkliste Hauskauf:
Besichtigungstermin, Termin mit der Gutachterin, Finanzierungsangebote einholen, Notartermin, Finanzierung der Bank und Übergabe des Eigenheims: der Ablauf beim Hauskauf ist ganz schön komplex. Mit dieser Checkliste hast du an alles gedacht. Damit steht dem Hauskauf nichts mehr im Wege.
Bist du gerade dabei ein Haus zu kaufen oder hast sogar schon eines gekauft? Ab damit in die Kommentare! So können wir voneinander lernen.
